ユニクロから今年発売されている女性版のステテコ、「リラコ」をご存知ですか?
ネットで大好評なので試しに買ってみたのですが・・・イイ!
サラッとした綿の生地は熱もこもらず、汗をサラッと吸収してくれます。
そしてお洗濯してもすぐ乾くのが嬉しい!
洗い替え用にもう1着購入しちゃいましたよ。ちなみに来客のないときは事務所内でもリラコ着てます(笑)。
快適が一番♪

さて、ご相談事例です。
今回の内容も現在進行中の案件です。
例の如く、個人を特定されないよう一部フェイクございます。ご了承ください。

道路収用の補償金で息子の将来のために不動産で資産形成を

相談者:Bさん
相談内容:道路収用で住宅兼店舗を手放すことになった。ついては別に所有する土地に賃貸併用住宅を建築し、自営業の息子のために資産として残したい。また、その際の贈与税や将来の相続税なども考えて効率的な方法を考えたい。

Bさんは経営者でその息子も他業種の自営業で頑張っています。このことから「法人」をうまく活用でき、贈与税や相続税対策が可能です。
また別に所有する土地は眺望は良いものの所謂住宅街ではないという一癖ある立地です。
そこに住宅と息子用の店舗、そして賃貸物件を合わせた不動産を建設できればと思っていますが、どの程度の資本投下をしてどの程度の利回りがあれば息子が安定的に不動産を運用できるか考え中です。
この「安定的に運用」には周辺の賃貸物件の調査、間取りや賃料の決定、そして銀行との融資交渉などが必須となります。

20090820d

【解決方法と今後の流れ(予定)】
■相続税対策と法人の活用
Bさんが所有する資産は不動産を合わせて1億5千万円。法定相続人は配偶者と息子の2人なので、二次相続のことも考えると多額のキャッシュを準備しなければなりません。
そのためにも資産の組替えと名義替えが必要となります。
新しく建築する不動産は法人名義にし、収益性の悪い資産に関してはキャッシュを産む資産か思い切ってキャッシュにしてしまうようにします。
不動産で資産を所有する方にとって相続税の支払で現金が不足することが一番気になるところ。
今のうちに資産を整理し、来る相続でも困らないよう準備していきます。
■住宅兼店舗兼賃貸住宅建設について
今回の投資は「安定収益」を優先します。周辺調査を念入りに行い、賃貸部分の間取りや設備や賃料設定を決定。収益優先であればシングル向けの1Kがいいのですが、1Kだと入退去が激しく、満室経営のつもりが蓋を開けてみると年間の入居率が9割だった、ということもあります。長期で入居してくれる新婚世帯ファミリー世帯に注目した間取りを提案していきます。
土地代と住宅部分、店舗(息子使用)部分を抜いた表面利回りの目標は11%です。借入も行うので、キャッシュフロー(家賃収入からローンや税金などの支出を引いた手残りの現金)を年間240万円を目標としています。

 

こちらも現在進行中です。
実は今回、当初の計画が不測の事態によって大幅な変更を余儀なくされ、現在根本的な計画の見直しをするかどうか検討中です。
住宅もそうですが、収益物件も計画から設計、着工から竣工まで膨大なエネルギーが必要になります。
一度決まったことがひっくり返されてしまうと落胆と疲労で「もうどうでもいいから先に進みたい!」という気分になってしまいます。
しかし、収益物件の場合は今後50年ずっとお付き合いしていくもの。ぜひここは妥協してもらいたくない、というのが私の気持ちです。
資産だと思っていたのが負債に変わるのは結構簡単なことなんですよ。
疲れた時はぜひ私に愚痴ってください。いくらでも聞きますし、力になれることがあれば全力でフォローさせていただきます。
ていうかそのために不動産FPがいると思っていただければ嬉しいですね。
Bさん、これからも一緒に頑張って行きましょうね。