昨日の那覇の最高気温が34.7℃だったんですって!
沖縄は32℃以上上がらないと思っていたのに・・・。
お外でお仕事の方は熱中症に本当に気をつけてくださいね。

さてさて、ご相談事例です。
今回は現在進行中のお話。
個人を特定されないよう、多少フェイクありです。ご容赦ください。

 

父から受け継いだ財産を整理し効率化するために・・・

相談者:Aさん
相談内容:父が逝去し、父が所有する不動産所有法人を相続することになりました。ついては今後の経営方針と資産形成、また将来起こる2次相続の準備をしたい

Aさんは会社員であり、これまで父が所有する法人についてはほとんどノータッチでいました。
父が急逝し充分な説明を受けないまま相続する運びとなりましたが、蓋を開けてびっくり。法人は赤字状態でありました。
法人が所有する土地建物は事業用定期借家契約がされており、その期限はあと10年残っているのでいますぐに他に転用することが不可能な状態。
また自宅と併用している賃貸アパートは老朽化が進み、修繕費用がかさみ、また空室も出ています。
更に、借地として提供している土地は借地人から地代をいただいておらず、固定資産税の支払だけで赤字となっています。

2013-07-04 15.11.30

【解決方法と今後の流れ(予定)】
今回の案件は法人の経営改善と二次相続の準備、そして収益率の悪い不動産の組替えがポイントとなっています。
まずは法人の経営改善。
決算書や定期借家契約書を拝見してみると、建築の支払いが大きな負担になっていること、そして家賃が周辺と比べ安く設定されていることに気がつきました。
法人のキャッシュフロー改善と二次相続のための資金を捻出するために、まずは銀行と金利の相談。少しでも支出を減らすよう交渉します。
借家人には家賃の値上げ交渉を行う予定。
また代表者と役員である家族に法人名義で生命保険に加入してもらい二次相続や次の投資のために資金をプールします。
賃貸併用住宅は念入りに調査し、リフォームで利回りが改善しそうであればリフォーム。それが無理なら新しい賃貸併用住宅を建築し、利回りアップでキャッシュフロー改善を狙います。
借地として提供している土地に関しては借家人と交渉の上、売却、若しくは建物買取、その他の方法を模索し、きちんと収益の上がる不動産にしていく予定。

 

こちらの案件は現在進行中であるので、今後もご家族のご意向を伺いながら長期的に資産の利回り向上のために尽力していく予定です。
しかしながら、不動産を所有し経営するのは結構大変なもの。
土地を所有している、と聞くと「わあ!お金持ちなんだなー」と思われがちですが、その資産活用の方法がずれてしまっていて実は全然収益が上がっていなかったり、むしろ赤字だったりするパターンが結構あります。
資産の内容を点検し更に効率向上を目指すには、資産の収益や支出、キャッシュフローなどの定期的な確認が必要となります。
資産はあるのにキャッシュがない。
そんな状況に陥らないためにも、ぜひ資産の総点検を実施してみてくださいね!